Změna u daně z nabytí nemovitých věcí

Dle současné právní úpravy je v případě nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí prodávající. Nicméně převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě mohou doposud dohodnout, že poplatníkem bude namísto převodce nabyvatel, tedy kupující. Pokud se nyní smluvní strany takto nedohodnou, je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí automaticky prodávající a kupující se stává ručitelem.
Na základě novely zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, účinné od 1. listopadu 2016 se nově stanovuje, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude vždy výlučně nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci, tedy kupující. Rozhodným okamžikem pro uplatnění nové úpravy bude až účinnost nabytí vlastnického práva k nemovité věci, tedy datum podání návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí, jsou-li nemovité věci předmětem evidence v ní, popř. datum účinnosti smlouvy, pokud jde o nemovité věci nezapsané v katastru nemovitostí. Současně dojde k zániku ručení za úhradu daně pro případ, že by kupující daň neuhradil, a nebude ji tedy moci finanční správa již vymáhat po prodávajícím. Po účinnosti novely proto bude zavázán k úhradě daně a k podání daňového přiznání pouze kupující, který bude hradit jak kupní cenu, tak zmíněnou daň.
Tato změna bude znamenat, že kupující si při plánování financování koupě nemovité věci bude muset zajistit též částku odpovídající dani z nabytí nemovitých věcí, což může činit problémy při financování koupě hypotečním úvěrem, a to především pro ty, kteří kalkulovali se 100% hypotékou. Většina bank je však údajně připravena poskytovat hypotéku jak na kupní cenu, tak i na úhradu daně z nabytí nemovitých věcí. Výše daně, jejíž roční státní výnos činil v minulém roce téměř 11 miliard Kč, se zatím nemění, nový majitel bude platit čtyři procenta z „nabývací hodnoty“ nemovité věci. Důležité je však upozornit, že za nabývací hodnotu se vždy nepovažuje reálná kupní cena domu či pozemku. Z důvodu předcházení možným daňovým podvodům či únikům se daň vyměřuje buď z ceny zjištěné na základě znaleckého posudku, nebo ze směrné hodnoty nemovité věci. Vláda si od změny zákona slibuje jeho větší transparentnost a především lepší vymahatelnost daně státem. Zákon i nadále umožní poplatníkům odečítat si od základu daně z příjmu úroky z hypotéky nebo ze stavebního spoření, pokud z úvěru zaplatí nejen nemovitost, ale nově i daň z nabytí nemovitých věcí.
Od daně z nabytí nemovitých věcí bude osvobozeno první úplatné nabytí, ke kterému dojde nejpozději do pěti let ode dne, od kterého lze podle stavebního zákona novou stavbu, nově vzniklou jednotku nebo jednotku změněnou stavební úpravou užívat. Zatímco dosud se toto osvobození vztahuje i na rozestavěné stavby, podle novely zákonného opatření se osvobození uplatní pouze na již dokončené nebo užívané nové stavby. Zjednodušuje se také určení základu daně při směně nemovitých věcí. Nové stavby a jednotky budou i nadále při prvním úplatném nabytí od daně osvobozeny, nově se to ale bude týkat jen nemovitých věcí skutečně dokončených nebo užívaných, nikoliv teprve rozestavěných. Výlučné určení osoby poplatníka bude třeba odpovídajícím způsobem promítnout i do textu nově uzavíraných smluv, a to zejména v případě, kdy realizaci nemovitostní transakce lze očekávat až po účinnosti novely zákonného opatření. Týká se to nejen smluv kupních, ale rovněž smluv o úschově, smluv o smlouvě budoucí, popř. smluv rezervačních.
Z důvodu, že novela nabude účinnosti v řádu několika měsíců, je vhodné se na novou úpravu připravit a zohledňovat ji v nově uzavíraných smlouvách již nyní. Zřejmě nejjednodušším řešením je ujednání, že poplatníkem daně bude nabyvatel, což umožňuje i současná právní úprava. V případě již uzavřených smluv, u nichž je patrné, že se nabytí nemovitých věcí zřejmě nestihne zrealizovat do doby nabytí účinnosti novely zákonného opatření, by bylo vhodné iniciovat uzavření dodatků smluv tak, aby obě smluvní strany měly i za nové úpravy plnou právní jistotu a nedošlo k problémům s podáváním daňového přiznání, placením daně, uvolňováním prostředků z úschovy atd. Je lepší (i méně nákladné) případným problémům včas předejít než následně řešit již nastalé spory prostřednictvím soudního řízení.
Dle mého názoru uvedená změna právní úpravy bude mít za následek krátkodobý útlum růstu cen nemovitých věcí, neboť předmětná nemovitá věc se stane pro kupujícího o 4 % dražší, což v případě např. jednopokojového bytu v Tišnově činí přibližně 40 tisíc Kč. V delším časovém horizontu však očekávám, že dojde k cenovému srovnání, a to zejména díky vysoké lokální poptávce po nemovitostech v atraktivních lokalitách, jako je Tišnovsko.

Milan Halouzka
Foto ilustrační