Bydlení v Tišnově

Potýká se Tišnov s nedostatkem v nabídce bytů?

„Lokalizace Tišnova v dobré dostupnosti metropolitního centra v Brně a zdravé životní prostředí města obklopeného lesy na okraji tradiční brněnské rekreační oblasti Českomoravské vrchoviny jako bonus dělají z našeho města atraktivní lokalitu pro trvalé bydlení a pobyt.“ Slova realitní makléřky Jitky Mikulové vhodně uvozují naše téma Tišnova jako lokality pro bydlení a život. Není se tedy co divit, že se v Tišnově „setkáváme dlouhodobě s vyšší poptávkou po bydlení, než jakou můžeme svou nabídkou uspokojit“, doplňuje pohled komerčního trhu s nemovitostmi na současnou situaci v Tišnově a jeho blízkém okolí. Poptávka a nabídka bydlení však tvoří jen střípek zapadající do složité mozaiky demografického vývoje a územního plánování regionu, jeho kapacit, únosnosti a v neposlední řadě infrastrukturní vybavenosti. To všechno není zdaleka pouze věcí trhu s nemovitostmi, ale hodně dlouhodobé a citlivé výšivky, na které pracují celé generace představitelů obecních samospráv a úřadů, s cílem udržet rovnováhu mezi architekturou naší krajiny a uplatněním základního lidského práva na domov.

Bydlení – právo, nebo zásluha?
„Bydlení, tedy možnost obývat prostor k takovému účelu určený, patří k základním a nejvýznamnějším lidským potřebám. Jeho kvalita a komfort jsou důležitým ukazatelem standardu života a jeho zajištění ovlivňuje kvalitu sociálního zařazení člověka ve společnosti i v rodině.“ Definice, kterou v různých obměnách najdeme od studentských prací až po dokumenty ministerstev. Pro dobré pochopení bytové problematiky je proto nezbytné osvětlit v úvodu odstavce položenou otázku: je adekvátní bydlení právem každého občana, a tudíž má každý oprávnění očekávat, že mu bude umožněno či dokonce zajištěno ze strany právního garanta, tedy státu, nebo je výsledkem vlastní snahy, a tedy zodpovědnost za jeho zajištění leží čistě na bedrech jednotlivce, resp. jeho rodiny?

Jde o složitou a klíčovou životní otázku, na kterou není jednoduchá odpověď, a v tomto ohledu panují protichůdné pohledy a následná očekávání.

Obhájci pojetí bydlení jakožto základního lidského práva se opírají o výklad deklaratorních dokumentů OSN a EU, konkrétně čl. 25 Všeobecné deklarace lidských práv, čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech nebo Evropskou sociální chartu. Jak však zdůrazňuje právní výklad Ministerstva pro místní rozvoj, „v českém právním řádu právo na bydlení přímo definované není. Dle uvedených dokumentů a praxe Evropského soudu pro lidská práva jde o právo deklaratorní – tedy nenárokové. Závazky, které státu plynou z mezinárodních dokumentů, nezahrnují povinnost výstavby domů nebo bytů pro všechny obyvatele na území státu ani povinnost zajistit právní nárok jednotlivce na poskytnutí bytu. Jde o deklaraci směřující k činnosti státu vytvářet podmínky pro aktivity jednotlivých skupin občanů směřující k zajištění bydlení vlastními silami nebo za víceúrovňové podpory státu“.

Bytová politika a její kořeny
Rozpor mezi solidaritou (bydlení jako sociální politika) a zásluhovostí (bydlení jako hospodářská politika) vyprodukovalo několik různých přístupů zrcadlících se v typech bytové politiky státu od liberálního typického pro anglosaské země, který preferuje aktivitu jednotlivce, až po universalistický systém stojící na celospolečenské solidaritě, kdy je bydlení zajišťováno z velké části státem. Někde vprostřed je přístup korporativní, který staví na myšlence solidarity v součinnosti komunit a státu. Tento přístup, typický pro sociálně orientované země Evropské unie, převládl fakticky i v české bytové politice poté, co byl opuštěn administrativně přídělový systém bydlení uplatňovaný do roku 1989. Současná politika se však i po třiceti letech musí vyrovnávat s deformovaným pohledem generací vyrůstajících v době socialismu, který vnímá bydlení jako sociální službu, kterou má poskytovat stát.

Dnešní bytová politika
Nejstarší právní kořeny péče obce o své občany představuje domovské právo čili institut „příslušnosti k obci“. Představoval právo na nerušený pobyt v obci a na chudinské zaopatření z její strany. Vznikl v souvislosti se zavedením obecní samosprávy v roce 1849 a platil až do roku 1949.

Po zmíněném 40letém období přídělového systému státu došlo v 90. letech fakticky k přesunu zodpovědnosti za bydlení ze státu na občany, obce a další subjekty. Prvním krokem byla privatizace bytového fondu. „Byl to převod do té doby státem vlastněného bytového fondu do vlastnictví obcí,“ vysvětluje vznik bytového a domovního fondu v majetku města místostarosta Karel Souček, v jehož gesci se péče o majetek města, a tedy i bytová politika Tišnova nachází.

Že se bytový fond nenacházel vždy v „ideální kondici“, vedlo obce k otázce, jak dále s nabytým majetkem vyžadujícím udržovací či zásadní rekonstrukční investice nakládat. Při absenci adekvátních finančních zdrojů nebo při uplatnění politického přístupu se obce nezřídka rozhodly pro následný prodej obecních nemovitostí jednotlivcům i právnickým osobám např. ve formě SVJ (společenství vlastníků bytových jednotek). „Extrémní
přístup v tomto ohledu uplatnil někdejší primátor Teplic Jaroslav Kubera, který zprivatizoval celý městský bytový fond s tím, že bydlení je záležitostí každého jednotlivce,“ uvádí Karel Souček možný přístup. „Teplice tak sice šetří, protože nemusí do bytového fondu investovat, nevím ale, jak řeší otázky sociálně potřebných,“ doplňuje druhou stranu mince související s bytovou politikou města.

Bytový fond Tišnova
„I zastupitelstvo města Tišnova v porevoluční době stálo před strategickým rozhodnutím, jak bude vypadat bytové hospodářství města,“ vysvětluje východiska současné bytové politiky Tišnova Lenka Knechtová, někdejší zastupitelka města a nynější předsedkyně komise bytové. „Rozhodnutím zastupitelstva se rozdělily byty v majetku města na určené k prodeji a neurčené k prodeji.“

„Byty určené k prodeji byly z větší části prodány, i tak stále zbývá 26 bytů neprodaných. Jde ovšem o byty většinou s původními obyvateli bytu, kteří mají smlouvu na dobu neurčitou. Ti mohou kdykoliv svoje právo uplatnit.“ – „Nikdy ale nedošlo k prodeji bytu i s jeho uživatelem třetí osobě,“  doplňuje Karel Souček důvod, proč přes poptávku po bydlení v Tišnově zůstávají byty neprodané. „Naší snahou je, aby do budoucna všichni nájemníci obecních bytů měli smlouvy na dobu určitou,“ vysvětluje jeden z aspektů bytové politiky města Michal Kudláček jako člen komise bytové, ale zároveň i vedoucí odboru sociálního a ze své pozice garant plnění sociální politiky města, „snadněji je potom možné s bytovým fondem pracovat dle aktuálních, především sociálních potřeb města.“ U smluv na dobu neurčitou se tak město musí vyrovnat s dědictvím minulosti.

„Byty určené k prodeji nemají zrekonstruována bytová jádra, elektroinstalaci, kuchyňské linky, podlahy, a tak by město muselo najít v rámci rozpočtu města Tišnova další finanční prostředky na rekonstrukce,“ doplňuje ekonomický důvod pokračující snahy byty doprodat Kateřina Smetanová z odboru správy majetku a komunálních služeb, která má bytovou agendu města na starosti. Kromě toho se jedná o „byty v řádu jednotek v rámci mnoha bytových domů jak na sídlišti pod Květnicí, tak pod Klucaninou. Tam, kde město nemá většinu v SVJ, musí respektovat rozhodnutí SVJ a nemá v SVJ možnost s ohledem na menšinový podíl cokoliv ovlivnit. Pak může čelit situaci, že bude investovat finanční prostředky, o kterých nebudeme přesvědčení, že jsou v souladu s řádným hospodářem,“ doplňuje Lenka Knechtová.

Některým skutečnostem je dle názoru předsedkyně komise lépe předcházet než se za město dostat do právně složité situace. „Výnos z prodeje bytů je navíc zdrojem prostředků pro investice a opravy stávajícího bytového fondu k prodeji neurčeného… a pro výstavbu bytů nových,“ shrnuje dokument Bytové koncepce města Tišnova 2017–2027.

Struktura bytového fondu
Město Tišnov má ve svém vlastnictví v současné době 448 bytů, z toho je 125 bytů neurčených k prodeji, 26 bytů určených k prodeji, 92 bytů na ulici Dlouhá (s podílem 51 %) a 205 bytů v rámci Domů s pečovatelskou službou Centra sociálních služeb Tišnov, p. o. V roce 2023 se zmenší bytový fond o 92 bytů bytového družstva Dubina II. v ulici Dlouhá 1803–1810, které budou po vypršení dvacetiletého dotačního moratoria bezúplatně převedeny na stávající majitele. „V tomto ohledu zatím nemáme vzor, jak má převod probíhat,“ uvádí Kateřina Smetanová, „tak doufám, že nebudeme první, kdo bude muset metodiku vytvořit pro ostatní,“ říká s úsměvem.

125 bytů neurčených k prodeji se nachází v domech, které jsou čistě v majetku města Tišnova. Jde většinou o standardní bytové domy na adresách nám. Komenského 145, Halouzkova 34, Polní 639–640, nám. Míru 111, Kostelní 910, Bezručova 35 a Jungmannova 932–934.

Zvláštní statut mají tři bytové domy:
K Čimperku 1811, postavený přispěním státní dotace, je určen pro osoby se sníženými příjmy. Obdobné určení se týká i lokality dvou domů Na Mlékárně 255 a 795, která je dlouhodobě sociálně problematickou. Nacházejí se zde tzv. byty se sníženou kvalitou, případně holobyty. „I když se vyhýbáme vytvářet z této lokality tzv. sociálně vyloučenou, jako město můžeme být rádi, že tento prostor pro nejslabší sociální případy vůbec máme,“ vidí situaci realisticky Michal Kudláček.

Specialitou je potom dvacet bytových jednotek v nadstavbě budovy ZŠ nám. 28. října 1708. „Od počátku zde platí pravidlo tzv. startovacích bytů, kdy nájemní smlouvy jsou uzavírány na dobu určitou pěti let, po této době by si nájemce měl bydlení zařídit jinde,“ definuje účel této kapacity Bytová koncepce. „Za dobu, co ty byty existují, z nich vystartovala jen jedna rodina,“ komentuje tento projekt Karel Souček. Práce s tímto segmentem bytového fondu tedy budí dost rozpačitý dojem, včetně otázky, zda má mít prim sociální ohled na uživatele bytů, kteří nejsou reálně schopni se přestěhovat jinam, nebo důslednost města v trvání na době určení smlouvy, aby mohly byty opět sloužit dalším „startujícím“.

Pozn. red.: Statut “startovacích bytů” byl zrušen rozhodnutím Zastupitelstva města Tišnova v roce 2017. 

Bytová koncepce města Tišnova
Do roku 2016 postrádalo město pro hospodaření s bytovým fondem a strukturou žadatelů o byt strategický dokument. Ten připravila v letech 2014-16 pracovní skupina jako Bytovou koncepci města Tišnova 2017–2027 a Plán výstavby bytů dle bytové koncepce, což byl zároveň podklad pro finanční plánování města Tišnova. Garantem Bytové koncepce je místostarosta Aleš Navrátil.

V současné době proběhla aktualizace Bytové koncepce v pracovní skupině složené z Michala Kudláčka, Karla Součka, Aleše Navrátila, Lenky Knechtové a Kateřiny Smetanové. Materiál je předložen Komisi bytové, Komisi majetkové a Finančnímu výboru. V Zastupitelstvu města Tišnova by měla být projednána v měsíci květnu 2022.

Jednou z důležitých funkcí Koncepce je průběžné vyhodnocování stavu bytového fondu města vzhledem ke struktuře žadatelů a poskytování podkladů Radě města pro investiční plánování. V tomto duchu koncepce vylaďuje optimální strukturu bytového fondu vzhledem ke struktuře žadatelů. Zatímco v roce 2016 koncepce konstatovala „nadměrný počet bytů 2+1 a nedostatek malometrážních bytů 1+kk, 1+1“, aktualizované znění reflektuje sociálně-demografický vývoj poptávky přesně opačným směrem. „Stávající bytový fond by měl mít s ohledem na strukturu žádostí o 13 bytů velikosti 2+1 více, na úkor stávajících 13 bytů velikosti 1+1.“ Cílový stav struktury bytového fondu města Tišnova ovšem zohledňuje i očekávaný demografický vývoj. V jeho rámci se jeví „jako optimální zachovat celkový stávající stav 125 bytů jako potřebné minimum s ohledem na počet žadatelů“ a „s ohledem na demografický vývoj do roku 2027 město potřebuje minimálně 15 nových bytů velikosti 2+1 (60 m2) určených pro rodiče s dorůstajícími dětmi, kteří pak uvolní menší byty a dovolí nové pronájmy zájemcům o menší byty,“ konstatuje návrh aktualizované Bytové koncepce.

Za optimální cílový stav Bytové koncepce považuje Lenka Knechtová, „až prodáme byty určené k prodeji a všichni nájemci budou mít smlouvu na dobu určitou, bude bytový fond využívat cílová skupina obyvatel, která opravdu řeší z pohledu sociálního a zdravotního složitou životní situaci a nespadá do skupiny obyvatel, která je řešena formou např. sociální pobytové služby.“ To plně souzní s pohledem Michala Kudláčka, který jak sám konstatuje, vždy ze své pozice vnímá „bytovou politiku jako součást sociální politiky města“.

Potřebujeme stavět?
„Potenciál rozšiřování bytové i individuální výstavby je dán platným územním plánem a zejména strategickými cíli vedení města Tišnov. Tím je myšlena vize o cílovém směřování města z hlediska velikosti, ale i charakteru,“ uvádí na dotaz redakce Ing. Jan Malec, ředitel společnosti Němec Jiří stavitel s. r. o., která je významným developerem tišnovské výstavby posledních let. „V konkrétních lokalitách, jako je i město Tišnov, je významným limitem také stav infrastruktury, jako je oblast zásobování vodou, nakládání s odpady, dopravní infrastruktura a podobně,“ doplňuje.

Ohledně budoucnosti bytové otázky města je tedy třeba se obrátit na Strategický plán pro město Tišnov pro období 2021–2025 a Demografickou studii města Tišnov a jeho zázemí s prognózou vývoje do roku 2030, vycházející ze statistických údajů mj. Sčítání lidu, domů a bytů. Dokumenty na sebe navazující konstatují záměr města zastropovat počet obyvatel na 10 tisíc. „Jde o záměr reflektující kapacitní možnosti města, především pak s ohledem na schopnost zajistit adekvátní infrastrukturu vzdělávání dětí na úrovni MŠ a ZŠ, jejichž počet dle demografického výhledu ještě poroste nebo se dotýká stropu,“ popisuje tento aspekt strategie Karel Souček. Prognóza přitom předpokládá do roku 2030 setrvalé zpomalování růstu počtu obyvatel, které by se mělo zastavit na 9,5 tisíce. „S růstem počtu obyvatel a tomu odpovídající potřebě výstavby je ale spojeno dilema každé radnice: když tu obyvatele nebudeme mít, nebudeme mít ani finance, které město obdrží ze státního rozpočtu, zejména na základě zákona o rozpočtovém určení daní. A pak budou chybět na údržbu, rozvoj a zvyšování kvality infrastruktury a života,“ ukazuje Karel Souček opačný pohled. Jednoduše řečeno, „když nebude nabídka bydlení u nás, půjdou lidé jinam“, ale s nimi odejdou i veřejné finance. Něco tedy o aktuálním vývoji říká i fakt, že za stejné období narostl počet obyvatel v okolních obcích oproti Tišnovu dvojnásobně.

„V současnosti jsou vytipovány v platném územním plánu dvě lokality možné bytové výstavby, které by pokryly navrhovaný plán Bytové koncepce k navýšení bytového fondu města o patnáct nových bytů 2+1. Jednou je lokalita Na Mlékárně 1947, bývalý areál Inženýrských staveb. Druhou jsou pozemky ve vlastnictví města na rohu ulic Mlýnské a Moukovy,“ uvádí Karel Souček.

Soukromými developerskými projekty jsou pak záměry výstavby bytových domů v areálu bývalé pily na Trnci a na lokalitě Za penzionem. „Tu a tam se po zdlouhavém papírování staví i uvnitř města, což je zpravidla soukromá výstavba RD. S více prostorem už město nepočítá.“

I když má předpokládaná výstavba dle Demografické studie vytvořit prostor pro dalších cca 1 800 bydlících, analýza dosavadních dat ukazuje, že se jedná spíše o místní občany přesídlující z jiné adresy ve městě, zatímco migrace (nově přistěhovalí) představuje jen nižší procento uživatelů.  Nejmasovější výstavba tak probíhá v obcích, které k tomu vytváří podmínky, a to i navzdory strmému nárůstu cen pozemků i nemovitostí. V posledním desítiletí dominuje výstavba v Železném a Drásově, vzrostl počet domů v Šerkovicích a Lomnici. Nové stavební projekty připravují i Vohančice.

Nejde jen o cihly
„Nedostatek pozemků, málo stavebního materiálu…“ omílá leckteré médium spíše politická klišé. Hlubší pohled pod povrch otázky dostatku nebo nedostatku bytových kapacit se ale nemůže vyhnout poukazu na důležité sociologické změny v našem chování, které za tím vším stojí jako snad ještě daleko významnější faktory.

V první řadě je to změna struktury domácností. Roste počet domácností s nižším počtem členů, příp. se často vinou nestability partnerství  zvyšuje podíl domácností jednotlivců. Prakticky zcela zanikl fenomén vícegeneračního bydlení v jednom bytě a jen výjimečně v tradičním prostředí vesnic zůstává vícegenerační sdílení jednoho domu, zpravidla však v podobě oddělených domácností. V důsledku demografického stárnutí, ale zároveň prodlužujícího se věku dožití roste i počet domácností seniorské generace.

Dalším ohledem je vývoj změn životního stylu a standardu odrážející se v růstu požadavků na kvalitu bydlení. Filozofickou otázkou pak už je, zda jde o požadavky adekvátní nebo nadstandardní, bavíme-li se o hlučnosti, bezbariérovosti, velikosti obytné plochy a životního prostoru pro jednu osobu, potřeby balkonu, teplotního komfortu (zima/léto), dostupnosti rezidenční infrastruktury, veřejné dopravy, pracovních příležitostí, energetické náročnosti či environmentální příznivosti.

„Poptávka po bydlení je obecně závislá na situaci ve společnosti,“ hodnotí Jan Malec. „Protiinflační zásahy společně se zcela novou celosvětovou situací danou válkou na Ukrajině mění situaci natolik, že skutečnou poptávku bude možné vyhodnotit v okamžiku, kdy lze zahájit závazné rezervace prodeje bytů…“

Máme kde bydlet?
Jak se zdá, má Tišnov sociálně potřebné občany podchycené. Horší to bude s perspektivou bydlení vlastnického a nájemního, kde jsou dílem kapacity výstavby naplněné, a také pořizovací ceny nemovitostí stejně jako výše nájemného představují nebezpečnou sociální skluzavku nedostižnosti bydlení pro rozšiřující se počet občanů.

Přesto je namístě vědět, že domov nám rozhodně nespadne z nebe jako právo, domov je třeba vytvářet vlastními silami. I když na to nestačí. A o tom už jsou další příspěvky na téma bydlení.

Vladimír Vecheta